文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(z昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县á)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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