文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mé塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家n)的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开(塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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