文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房(f家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好áng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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