文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔmany的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级)批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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