近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nè我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子i)人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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