近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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