文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询)已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎ小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询n)也依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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