万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣(kòu)吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了(le)体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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