文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(c奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色héng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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