北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件

楼市行情火热的那些年，各地售楼(lóu)处为(wèi)了制造噱头吸引购房者，将(jiāng)阳台、飘(piāo)窗和(hé)设(shè)备平台改造成房间，用来“赠送面(miàn)积”。

《每日经济(jì)新闻》记者近期在北京调查发现(xiàn)，个(gè)别(bié)区(qū)域再次出现“赠送(sòng)面积”现象，有的开发商宣称通过“赠送(sòng)面积(jī)”，得房率可以(yǐ)达到90%以上，后期会统一(yī)改造进行(xíng)交付。

受访北京市法(fǎ)律界和房管部门人士表(biǎo)示(shì)，开发(fā)商(shāng)宣称的“赠(zèng)送面积(jī)”要(yào)注意甄(zhēn)别，实(shí)际上这部(bù)分面积不能计入(rù)购房(fáng)合同，交房后存在一定法律风险。

不过，不同城市间有着(zhe)不同管理方式(shì)。

4月18日，长沙市房(fáng)地产平稳健康和安全运行协调(diào)小组印发《优化房地产开发项目规划管理若干措施》通知，明(míng)确优化阳台等空(kōng)间面积计算(suàn)规则，业内测算累计赠送可以做到套内建筑面积(jī)30%左右。

得房率最(zuì)高超过100%

4月15日，每经记者走访了北(běi)京市丰(fēng)台区某楼盘(pán)，销(xiāo)售人员指着样板间地(dì)上贴(tiē)着的分割线讳莫如深(shēn)，“分割线外的一半部分不计算产证面积(jī)，是开发(fā)商‘送’给你的，房间面积只(zhǐ)能在分割线内。”

除了南侧两(liǎng)处卧室和一个客厅(tīng)的阳台，北(běi)侧两处卧(wò)室的飘窗位置也贴有分割线，被(bèi)改成平地。原本面积较小(xiǎo)的北卧室，显得空间更大了。

在另一个央企开(kāi)发(fā)商的(de)售楼(lóu)处内，销售人员称(chēng)，项目得房率达到89%，“赠送面积”有13平(píng)方米。与其(qí)他(tā)项目相比，自家(jiā)楼盘的“赠送面积(jī)”更大，得房率更高。

赠送的包括1.5米宽的全部阳(yáng)台面积，南侧两个卧室(shì)，以及北侧两个设备阳台。“备案时阳(yáng)台有两根柱子(zi)，实际上精装交付时开发商会(huì)打掉，改成室内空间”，该(gāi)销售人员介绍。

每经记者在大(dà)兴区亦庄(zhuāng)板块走访时看到，一(yī)家北(běi)京国(guó)资房企和(hé)一家央企开发商的项目得房率约80%，样板间地上没有(yǒu)分割线，赠送的只是正常的飘窗位置。

据北京(jīng)一位房地产业内人士透露，目前个别区域的确出现改造设备阳台赠送面积现象，有的楼盘最(zuì)高得房率超过100%，主(zhǔ)要(yào)与周边配套(tào)设施较差，位置偏僻有关。大部分区域还是根(gēn)据监管要求，在营(yíng)销方面比较规范。

每经记(jì)者(zhě)以购房者身(shēn)份咨询北(běi)京市丰台区房管局，房(fáng)屋(wū)交易市场管理(lǐ)科一位工作人(rén)员(yuán)提(tí)醒(xǐng)，开发企业在营(yíng)销时承(chéng)诺赠送的面积不能计入购房(fáng)合同，改造后(hòu)有一定的法律(lǜ)风险。而且，后期的(de)物业费收取(qǔ)和二手房(fáng)交易都与(yǔ)面积相关。

丰台(tái)区城市管(guǎn)理综(zōng)合行政执法局一位工作人员则表示，不计入合同的(de)部分即便开(kāi)发商许诺使(shǐ)用，也不具备法律效力(lì)，一(yī)旦(dàn)被举报，将由街道办事处(chù)的城管(guǎn)执法人(rén)员调(diào)查处理。

已有城市明确赠送面积规则

不(bù)过，在(zài)很多城市并未明确商品房套内空间面积管理的情况下，4月18日，“楼(lóu)市调控优等生”长沙却明确了“赠送面积”规定。

长沙明(míng)确提出进一步优化阳台等空间面积计(jì)算规则。因城市(shì)景观风貌要求(qiú)需要封(fēng)闭阳台的(de)新(xīn)建住宅项目，其封闭阳台按水平投影面积的1/2计入容积率和建筑面积进行商(shāng)品房预售和不动产登记。居住建筑阳台等(děng)按水(shuǐ)平投影面积(jī)的1/2计入(rù)建筑面积的部分，其水(shuǐ)平投影面积之和按不超(chāo)过套(tào)内建筑面积20%控(kòng)制。

合理调整飘窗和设备平台管(guǎn)控要求，进一步提升住宅使用功能完整性。飘（凸(tū)）窗宽度可与房间等宽(kuān)，出挑宽度不超过0.8米。中央空调设备平台和分体式空(kōng)调外机搁板(bǎn)可(kě)同时(shí)设置，不大(dà)于4.0平方米/户的(de)设备平台不(bù)计入容积率和建筑面积。

湖南中原研究(jiū)院分析(xī)认为(wèi)，该政(zhèng)策主(zhǔ)要影响三个层面：

最重要的赠送(sòng)方面，之(zhī)前(qián)封闭阳台是全计容，现在(zài)能(néng)做到半赠(zèng)送；居住阳台的赠送面(miàn)积则由半赠送提(tí)升到套(tào)内建面的20%。

飘(piāo)窗位置不计入套内面积，还超越科技换手率40.16%，机构龙虎榜净卖出543.69万元可以做到与房间等宽，这意味着，开发商(shāng)在建设房间时可以多出0.8米进(jìn)深(shēn)空间。

设备平台不计入赠送面(miàn)积(jī)，最(zuì)多能再赠(zèng)送4平方米。

多重规定之后(hòu)，累计赠送大概可以(yǐ)做到30%，长(zhǎng)沙新(xīn)房有望迎来“负公摊”时代。

对(duì)于(yú)未明(míng)确赠送面积(jī)的城市，北(bě超越科技换手率40.16%，机构龙虎榜净卖出543.69万元i)京法学会不动产法(fǎ)研究(jiū)会理事、北京金诉律师事务所主任王(wáng)玉臣表示，购房者要注意：

第(dì)一，尽量不要轻(qīng)信所谓(wèi)的“赠送面积”说法，羊毛出(chū)在羊身上，一(yī)般不(bù)太(tài)可能是(shì)真正的赠送。

第二(èr)，务必注意(yì)所谓的赠送(sòng)应当写在合同，只(zhǐ)要写(xiě)不到合同里，一(yī)般要么是违建，要么是侵占公摊(tān)或公(gōng)共部分。

第三，购房(fáng)者可以(yǐ)在购房时要求开发商提供所谓“赠送面积”的相关规划文件，进行基本判断。如果和规(guī)划不符，则属于违规行为。

第(dì)四，购房时对购房过程和相关宣传材料做(zuò)好取(qǔ)证，尤(yóu)其是关于“赠送面积”部分的(de)内容。

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