OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前(qián)期(qī)本(běn)身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落(luò)到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行(xíng)了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度(dù)，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人2000克是多少斤 2000克等于多少公斤(rén)解释，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也(yě)作了(le)一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科(kē)目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的(2000克是多少斤 2000克等于多少公斤de)一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们(men)在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切可能(néng)化(huà)解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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