5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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