5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)20上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好22年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(y上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好íng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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