OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利(lì)消(xiāo)息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　科长相当于什么级别？张江REIT紧(jǐn)急回(h科长相当于什么级别？uí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回(huí)落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会(huì)上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目的(de)信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市(shì)场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们(men)可能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设(shè)发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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