文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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