饱(bǎo)受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的交易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的买卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于(yú)房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的)），其(qí)中第六(liù)条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列(liè)明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地(dì)产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部(bù)门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)等(děng)违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿意(yì)承担(dān)中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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