饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪(jì)服务(wù)内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民(mín)造成额外(wài)的(de)负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部(bù)下(xià)发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗dé)超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况(k三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗uàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等(děng)都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也(yě)可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些(x三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗iē)房产中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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