万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被地肖指哪几个生肖？拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

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　　富人被(b地肖指哪几个生肖？èi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本都是(shì)北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京地肖指哪几个生肖？国安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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