近两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(y几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同ùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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