近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的(de)分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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