万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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