5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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