文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一(y千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗ī)种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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