OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露(lù)张(上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没(méi)有造成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好pan style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第一(yī)时间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目的(de)大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作了(le)一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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