近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

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　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势(shì)的(de)关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热siki老师是哪个大学的？(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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