导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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