文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗ong>1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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