5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明(mín一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元g)显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其(q一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元í)实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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