文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得(dé)政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善(sh修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜àn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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