5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球(q说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思iú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资(zī)源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuà说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思ng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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