“现在的房地产很难再(zài)出现像过去(qù)十(shí)年的系统性行情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙人、首席(xí)经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资(zī)者(zhě)的关注度从板(bǎn)块(kuài)向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还(hái)是(shì)估值，房(fáng)地产都已经双(shuāng)杀(shā)到了最底部，而且是(shì)反复地杀到了(le)底(dǐ)部，再往下的(de)空间已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要(yào)参考

　　那(nà)么(me)如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进(jìn)行选(xuǎn)择，需(xū)要(yào)非常小心，避免选了半(bàn)天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还(hái)表示，如果(guǒ)关(guān)注(zhù)一下(xià)今年房地产的开发(fā)资(zī)金来(lái)源，可以发(fā)现，其实(shí)银行的(de)信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自新盘(pán)的销售(shòu)。但今(jīn)年新(xīn)房的销售(shòu)情况相(xiāng)较一般(bān)。再(zài)关注(zhù)一下，哪(nǎ)些(xiē)房企能从银行拿到钱，其实(shí)主要还是(shì)那些有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民营(yíng)房企相对比(bǐ)较困难(nán)，所以整个(gè)行业出现了一个很明显(xiǎn)的分(fēn)化，无(wú)论是在销(xiāo)售，还是融资等(děng)各个方面(miàn)都非常明显。现在有国(guó)资背景的房企在(zài)资本市场表现相(xiāng)对(duì)较好(hǎo)，但(dàn)没有(yǒu)国资背景的(de)民营房企股价大多(duō)表现很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业(yè)内，我们(men)的逻辑是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们(men)会特别重视(shì)企业(yè)的成本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行业(yè)内的最低(dī)水平；利润率(lǜ)是不是行业(yè)内最高的；融资(zī)成本(běn)是(shì)否是行业内最低的(de)；建安成本是(shì)否也是业(yè)内(nèi)最低(dī)的；这些(xiē)都(dōu)是我们(men)看重的一家(jiā)房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够(gòu)同时满足(zú)上述(10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码shù)条件的房企并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势(shì)。以(yǐ)A股(gǔ)为(wèi)例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中国(guó)武夷等国(guó)央企(qǐ)“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投控股等国(guó)央企(qǐ)房企也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即(jí)便是有(yǒu)着较(jiào)稳健特色的国(guó)央企房(fáng)企，其财务指标称(chēng)得上(shàng)完(wán)全(quán)健康的(de)仍(réng)是少数。而更(gèng)加值得注意的是，在(zài)2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方(fāng)国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步(bù)考验着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准确(què)，有(yǒu)助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于(yú)乐观的预判(pàn)未(wèi)来市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激(jī)进(jìn)的(de)扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配置(zhì)的一家房企进(jìn)行(xíng)举例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都维持(chí)在(zài)33％左右，完全没(méi)有(yǒu)增加(jiā)杠杆比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家(jiā)房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了，其(qí)开始在一(yī)线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债率也(yě)由此(cǐ)前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也(yě)实(shí)现了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年会有更多的楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的(de)特(tè)点。一方面(miàn)，在于它本身储备了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在一线城市，另外一半也(yě)主要(yào)集中在(zài)强二(èr)线和二(èr)线城市(shì)；另一方面，它的(de)扩(kuò)张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩张速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时要出手，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张得(dé)太快，但未来的(de)两年市场没有想象得那么好(hǎo)，可(kě)能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债率水平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标(biāo)准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严(yán)格(gé)。陈昊扬解释，当前(qián)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的复苏速(sù)度并没有那么快，所以要(yào)规避公司净(jìng)负债率(lǜ)提高到一(yī)个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积(jī)极的房企梳理发(fā)现，中(zhōng)交地(dì)产、中国(guó)金茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保(bǎo)利发(fā)展等房企2022年(nián)净(jìng)负债率都在(zài)60％之上。其(qí)中，中交地产(chǎn)净负债率持续居(jū)高不下，在2020年(nián)至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发(fā)展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等(děng)房企在践行较积极的拿地策略的(de)同时，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛(shāi)选标(biāo)准(zhǔn)来看国央企(qǐ)与民(mín)营(yíng)房企，但(dàn)在各维度的实际(jì)表(biǎo)现上，国央(yāng)企(qǐ)10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码确实(shí)会更胜一筹。如国央企的(de)融资成本(běn)更低，融资(zī)渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这(zhè)样，国央企自然而(ér)然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房(fáng)企，机构更加看好国(guó)央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机(jī)构(gòu)的(de)青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集(jí)团的十大流通股东中(zhōng)新进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社保基金(jīn)一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资(zī)产公司(sī)的(de)几只产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的(de)受青睐，和其(qí)自(zì)身(shēn)的基(jī)本面表现存在一(yī)定关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的滨江集团仍是表(biǎo)现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表现(xiàn)了(le)较(jiào)强(qiáng)的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次(cì)实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布的2023年一(yī)季报(bào)，今年一季(jì)度，滨江集(jí)团更是实现了(le)扣非(fēi)归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码　　在房地(dì)产“青铜时(shí)代”仍能保(bǎo)持自身(shēn)业(yè)绩的持续(xù)增长，和(hé)滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局关系密(mì)切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集(jí)团有近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的(de)营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土储补(bǔ)充(chōng)同样较为(wèi)积极，根据诸葛(gé)找房(fáng)、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居(jū)杭州(zhōu)的本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的(de)较突(tū)出表现，也让滨江集(jí)团的房企排(pái)名(míng)迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排(pái)名已冲(chōng)进(jìn)前十，根据中指数据(jù)，2023年(nián)前(qián)4月(yuè)，滨江集团实现销售(shòu)额(é)607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是(shì)，2020年(nián)至(zhì)今(jīn)，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而(ér)近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江集(jí)团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信(xìn)养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机构在下游(yóu)家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产(chǎn)开发只(zhǐ)是房地产产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物(wù)业管(guǎn)理、家居用(yòng)品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房(fáng)地产(chǎn)开发环(huán)节与上游(yóu)材料端息息相关，新(xīn)盘开(kāi)工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中国房地产行(xíng)业在进入存量房(fáng)时(shí)代，所以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属性的(de)家装家居领域(yù)，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因(yīn)为居民保有(yǒu)的住房规模越来越大(dà)，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求也(yě)会越来越多(duō)。美(měi)国(guó)过去的数据充分说明了这一点，在(zài)新房销(xiāo)售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和内装相(xiāng)关的行业，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头(tóu)年(nián)内表(biǎo)现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别(bié)是富安娜和水星家纺，特别是前(qián)者在月(yuè)线连收七(qī)根阳线(xiàn)的基(jī)础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期(qī)内，富(fù)安娜(nà)实现营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司一季报的十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓股(gǔ)的天(tiān)下，彼时包括(kuò)公募的(de)中欧价(jià)值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工银(yín)瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝盈新(xīn)价值和私募(mù)的明河2016，都(dōu)在其中出现(xiàn)，占据了半(bàn)壁(bì)江山(shān)。需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹(cáo)名(míng)长在管(guǎn)的(de)产品，首季(jì)其同(tóng)时重仓(cāng)的房地产产(chǎn)业链(liàn)股票(piào)还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的(de)家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进程(chéng)缓慢等多因素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家居板(bǎn)块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居(jū)。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经(jīng)超(chāo)过(guò)23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是(shì)营收还是归母(mǔ)净利(lì)润，公司(sī)都实现了同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公司的(de)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管理的(de)广发策略优(yōu)选和广发安宏(hóng)回报均(jūn)增加了持股(gǔ)，而这两只产品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十大流(liú)通股股(gǔ)东中仅有的两(liǎng)只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家居类标的(de)情有独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全(quán)部三只产品均登榜十大流(liú)通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股也(yě)越来越(yuè)被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不过(guò)这类标(biāo)的大多在香港上(shàng)市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前(qián)述上海(hǎi)公募基(jī)金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还(hái)是希望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的绿城服务为(wèi)例，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘占比是(shì)比较高的，每年到(dào)期(qī)的(de)合(hé)同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产(chǎn)品提(tí)价的公司很少，因为(wèi)物业(yè)公司(sī)很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人员(yuán)成本(běn)的年度增长，不过(guò)服务没有(yǒu)特(tè)别好，客户没(méi)有(yǒu)那么(me)满意(yì)，能做到提价(jià)难度是(shì)非常大(dà)的。但是该(gāi)公司(sī)能在业(yè)内(nèi)做到到期之后提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系(xì)的。”他(tā)进一(yī)步强调(diào)。

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