文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日(72小时是几天，72小时是几天几夜rì)本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)72小时是几天，72小时是几天几夜合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立(lì)于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 72小时是几天，72小时是几天几夜