5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jh2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称ǐng)下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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