文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用与付款会存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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