近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化(huà)连云港灌南邮编号是多少。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(连云港灌南邮编号是多少lèi)两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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