近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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