万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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