饱(bǎo)受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(sh咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉ì)场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对(duì)称等(děng)问题(tí)，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和(hé)延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉(fèi)就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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