“现在的(de)房地产很难再出现像过去十年的系(xì)统性(xìng)行情。”思(sī)睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首(shǒu)席经济(jì)学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分化的(de)愈加(jiā)明显，让机构(gòu)和投资者的(de)关注度从板块(kuài)向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是(shì)业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀(shā)到(dào)了最底部，而且是反复地杀到(dào)了底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔(ěr)法重(zhòng)要参考

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非(fēi)常小心，避免选了半天(tiān)，标(biāo)的公司出现爆(bào)雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基(jī)准：有大的国(guó)资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源(yuán)，可以发现，其(qí)实银(yín)行的信贷倾向是(shì)不太愿(yuàn)意给房(fáng)企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售。但今(jīn)年新房的(de)销售情况(kuàn干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招g)相较一般。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行拿(ná)到钱，其实主要还是(shì)那些有(yǒu)国企背景的房企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以整(zhěng)个行业(yè)出现了一个(gè)很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还(hái)是融资等各个(gè)方面都非常明显。现在有国资(zī)背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较(jiào)好，但没(méi)有国资背景(jǐng)的民营房企(qǐ)股(gǔ)价大(dà)多(duō)表现很一般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我们(men)的(de)逻(luó)辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别(bié)重视企业的成本优势(shì)，更具(jù)体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不(bù)是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本(běn)是否是行业内最低(dī)的；建安(ān)成本是否也是业内最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是(shì)，能(néng)够(gòu)同时满足上(shàng)述(shù)条(tiáo)件(jiàn)的房企并不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末(mò)，天(tiān)房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏(c干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招áng)城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明(míng)地产、云南城(chéng)投(tóu)、首开股份(fèn)、珠江股份(fèn)、城投控股等(děng)国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其(qí)财(cái)务(wù)指标称得上(shàng)完全健康的(de)仍是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地(dì)方国企(qǐ)开(kāi)始大举扩(kuò)张。而(ér)这无疑又进(jìn)一步(bù)考验着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言(yán)，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为(wèi)重要(yào)，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企(qǐ)储(chǔ)备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的(de)预(yù)判(pàn)未来市(shì)场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿(ná)地节奏也有可能让房(fáng)企(qǐ)重蹈此(cǐ)前(qián)的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以(yǐ)其配置(zhì)的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借贷(dài)比(bǐ)例都维持在33％左右，完(wán)全(quán)没有增加(jiā)杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会(huì)来了，其开始(shǐ)在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提(tí)高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了(le)接近三分之一(yī)。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，该房(fáng)企新购入地块也(yě)实现了快(kuài)速的开盘利用(yòng)率，预计今年(nián)会有更多的楼盘入市(shì)。像这类企业就符(fú)合“最后的赢家”的特(tè)点。一(yī)方(fāng)面，在于(yú)它(tā)本身储备(bèi)了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另外(wài)一(yī)半也主要集中在强二线和二(èr)线(xiàn)城市(shì)；另一方(fāng)面，它的扩张是(shì)有节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度(dù)让(ràng)人感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影子(zi)。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出手的章法仍(réng)要(yào)小心(xīn)，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来(lái)的两年(nián)市场没有(yǒu)想(xiǎng)象(xiàng)得(dé)那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩(kuò)张(zhāng)速度是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是(shì)看房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快(kuài)速了(le)。

　　不难(nán)看出(chū)，这(zhè)一标准要比(bǐ)“三道红线”对(duì)房企的净负债率(lǜ)要(yào)求不得高于100％要更加严(yán)格。陈(chén)昊扬解释(shì)，当前房地产行业的复苏速度(dù)并没(méi)有那么快，所以要规避公(gōng)司净负债(zhài)率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房(fáng)企(qǐ)梳理发现，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华发股(gǔ)份(fèn)、越(yuè)秀地产、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在(zài)60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率(lǜ)持续居高(gāo)不下，在2020年(nián)至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是(shì)，华润置地、中(zhōng)国海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的(de)同时(shí)，也较好地控制(zhì)了公司的(de)扩(kuò)张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集(jí)团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛(shāi)选标准来看(kàn)国央企(qǐ)与民营房(fáng)企，但(dàn)在各(gè)维度的实(shí)际表现上，国央企确实会(huì)更胜一(yī)筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想(xiǎng)融就(jiù)融，这样，国(guó)央企(qǐ)自然而(ér)然(rán)就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营(yíng)房企，机构更加看好国央企，但这也并(bìng)不意(yì)味着，民营(yíng)企业中就没(méi)有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有(yǒu)少数(shù)民营房(fáng)企同样受到机(jī)构的青(qīng)睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)十大流通股东(dōng)中新进了(le)“中(zhōng)国工商银(yín)行股份有限(xiàn)公司－景顺长城(chéng)中国(guó)回报灵(líng)活配(pèi)置(zhì)混合(hé)型(xíng)证券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一(yī)六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募(mù)珠海阿巴马资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)有限公司就(jiù)长期(qī)持有滨江集(jí)团。根据(jù)一(yī)季报(bào)，该资(zī)产(chǎn)公司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万(wàn)股，约占(zhàn)流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受青睐，和(hé)其自身(shēn)的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市(shì)场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨(bīn)江集团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价表现等多维度都表现了(le)较强(qiáng)的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非归母(mǔ)净利润依(yī)次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期(qī)发(fā)布(bù)的2023年(nián)一季报，今年(nián)一(yī)季度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣(kòu)非(fēi)归(guī)母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的(de)战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来自(zì)杭州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的(de)营收比重只占到近六成。近三(sān)年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突(tū)出表现，也让滨(干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招bīn)江集团的(de)房(fáng)企排名迅(xùn)速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名(míng)已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列(liè)房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价翻了超一(yī)倍以(yǐ)上，而(ér)近期(qī)，滨江集团更是迎(yíng)来多(duō)家机构的(de)集中(zhōng)调(diào)研。滨江集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基(jī)金、建信养(yǎng)老(lǎo)、新华(huá)养(yǎng)老等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是房地产(chǎn)产(chǎn)业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用(yòng)行业主要包(bāo)括中介服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的(de)采(cǎi)访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导(dǎo)致上(shàng)游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅个(gè)股(gǔ)阿(ā)尔法(fǎ)的思路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是(shì)偏消费属(shǔ)性的家装家居领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越(yuè)来越大(dà)，随着(zhe)时间(jiān)的增加(jiā)，内装更新(xīn)的(de)需求也(yě)会越(yuè)来(lái)越多(duō)。美国过去的(de)数据充分说明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后，家具消费的增(zēng)长却一直(zhí)都很好。对(duì)于(yú)地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)，我们(men)相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分(fēn)中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内表现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居前(qián)两位的都是来自家(jiā)纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水星家(jiā)纺，特(tè)别是前者在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安(ān)娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报(bào)告期内，富安娜实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，能够发(fā)现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈新(xīn)价值和私募的明(míng)河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同时(shí)重仓(cāng)的(de)房地产产业(yè)链股票还有金地集(jí)团和大(dà)亚(yà)圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几年(nián)曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过(guò)好(hǎo)在困(kùn)境反转露出曙光，家居板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦(bāng)家居(jū)。同一(yī)时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无(wú)论是营(yíng)收还(hái)是归母净利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理的广发策略优(yōu)选和广(guǎng)发安宏回报均增加了(le)持股(gǔ)，而(ér)这两只产(chǎn)品也(yě)成为志邦(bāng)家居(jū)十大流(liú)通(tōng)股股东中仅有的两只公募。有意(yì)思的(de)是，他似(shì)乎(hū)对于定(dìng)制(zhì)家居类标的情有独(dú)钟，在(zài)另(lìng)一家(jiā)赛道公司金牌(pái)橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的全(quán)部(bù)三只(zhǐ)产品均登榜十大(dà)流通股股东，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物(wù)业股(gǔ)也越来越被机(jī)构所青(qīng)睐，不过这类标(biāo)的大(dà)多在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对此，前(qián)述上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)举(jǔ)例分析(xī)：“物业服(fú)务不是(shì)一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公(gōng)司还是希(xī)望(wàng)挣的是(shì)市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务(wù)为(wèi)例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较高的(de)，每年到期(qī)的(de)合(hé)同里(lǐ)提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动的大部分项目到(dào)期之后，经过(guò)两三轮合同周期还(hái)能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价(jià)的公司很(hěn)少(shǎo)，因(yīn)为物业公(gōng)司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因(yīn)为保(bǎo)安这些(xiē)固(gù)定人员成(chéng)本(běn)的年度(dù)增长，不过服(fú)务没有特(tè)别好(hǎo)，客户没(méi)有(yǒu)那么满意(yì)，能做到提价难(nán)度是非常大的(de)。但是该公司能在业内做到到期之后(hòu)提价率比(bǐ)较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招