OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件(生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一(yī)定提振，二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到(dào)回(huí)升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的(de)原始权(quán)益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何(hé)未(wèi)能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释(shì)，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户(hù)的(de)分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平(píng)的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能(néng)面临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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