OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) RE第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发IT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实(shí)际(jì)租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还(hái)有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和它未(wèi)来的(de)发(fā)展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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