文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思)企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思)护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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