近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳(wě一方水等于多少升，一方水等于多少升水n)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者一方水等于多少升，一方水等于多少升水的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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