文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(h五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩uā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fán五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩g)者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格(gé)，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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