5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zh空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同èng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的(de空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同)去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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