饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于(yú)金额(é)不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信息不(bù)对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担(dān)，而(ér)且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在(zài)内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构(gòu)两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格(gé)和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳(nà)入(rù)国(guó)家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是(shì)否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本(běn)来收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的(de)专(zhuān)业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下(xià)家(jiā)各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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