导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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