饱受(shòu)争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发(fā)布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有非(fē杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物i)常强的(de)专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对(duì)称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及其(qí)主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当(d杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物āng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平(píng)的(de)房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(ch杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物éng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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