万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zkj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心hè)个位于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题(tí)的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确(què)了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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