万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收孙悟空真实存在过吗购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身(shēn)？

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